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  • 제목
  • 부동산경매 명도 낙찰 후 과정
  • 글쓴이
  • 박대선

 

부동산경매 명도 낙찰 후 과정
낙찰자의 시각으로

 

경매 물건을 낙찰받은 기쁨도 잠시,

'어떻게 해야 명도를 잘 할 수 있을까?'

부동산 경매 전체에 있어

점유자로 부동산의 키를 넘겨받는 명도가 차지하는 비중은 상당합니다.

[명도 : 건물, 토지 등을 주거나 맡기다. 부동산을 인도 받다.]
 



경매 물건을 낙찰받아 명도를 진행해보면,

경매로 진행되어오기까지 다양한 삶의 모습이 고스란히 담겨 있습니다.

때로는 안타까운 임차인의 사정을 듣고도 내보내야 할 때가 있는가 하면,

경매 물건 채무자 등의 악의적인 명도 지연에 괘심함에도 불구하고 마지못해 협의를 해야 하는 상황이 발생하기도 합니다.

낙찰자로서는 고단한 과정의 명도가 어렵게 느껴질 수 밖에 없는데요.

이번 포스팅에서는 부동산 경매를 통해

낙찰 후 명도 과정과 핵심적인 내용들을 풀어봅니다.
 

※ 본 포스팅에 사용된 명도 현장 사진은 모두 경매일번지에서 직접 촬영한 사진입니다.



차례

1. 명도의 첫걸음

2. 경매 입찰 전부터

3. 명도 시작

4. 대화와 법적 절차는 함께

5. 명도는 다툼이 아니다

6. 명도 비용

7. 강제집행

8. 임차인이 점유하고 있는 부동산



 

1. 명도의 첫걸음

혹시 명도가 처음이라 걱정이 되시나요?

만약 걱정과 불안한 마음으로 명도를 시작하게 된다면 점유자와 첫 미팅, 전화 통화에서 약한 모습으로 비춰질 수 있고 협상 초기부터 끝까지 주도권을 내주고 끌려가야 될 수도 있습니다.

명도는 협상입니다.

심리적인 요인이 명도 협상 전체에 크게 영향을 미치므로'낙찰 받은 집에 험한 사람들이 살고 있으면 어쩌나.' 하는 두려움을 떨치고 경매 낙찰자가 우위의 권리자라는 점을 항상

기억해야 합니다.

명도 상대방은 대부분 우리가 흔히 만날 수 있는 사람이며, 오히려 낙찰자가 누군지. 경매 절차 등을 잘 몰라 불안해하는 경우가 많습니다.

명도 과정에서 조급해하거나 불안한 마음가짐보다 낙찰자가 우위의 권리자라는 점을 기억하고 여유를 가지고 명도를 시작해야 합니다.



방이동 올림픽선수기자촌 아파트 복층 경매낙찰

 

2. 경매 입찰 전부터

명도는 낙찰받은 후 부터일까요?

경매 물건분석 과정에서 점유자의 상황을 예측할 수 있다면 명도의 시작과 결과까지 예상할 수 있습니다.

등기부와 경매 절차에서 드러난 사항들만으로도 점유자가 처한 상황과 성향까지도 짐작할 수 있기때문입니다.

그래서 경매는 경험을 할 수록 서류상의 권리분석, 현장조사에서 명도 계획을 세우게 됩니다.

한가지 예를 보면

아파트의 경우 입찰 전 체납관리비를 조사하게 됩니다.

만약 관리비의 체납이 공용부분만 장기 체납중인 경우 거주자가 없을 가능성이 높고 체납자와 연락이 닿지 않는 경우가 많아 잔금납부와 동시에 강제집행을 서둘러 준비하는 것이 좋습니다.
 

입찰 전 권리분석에서 아래와 같은 상황을 파악하세요.

점유자는 누구인가?

언제부터, 어떤 권리로 점유하고 있는가?

점유자가 원하는 것이 있는가?

(이사 합의금, 임차인의 경우 임차보증금 배당을 위한 명도확인서 또는 장기수선충당금 등)

점유자가 경매 절차로 인해 발생한 경제적 손해 또는 이익이 있는가?


 

점유자의 상황을 이해할 수 있다면

명도가 한결 수월해 질 것입니다.

지피지기백전백승 [知彼知己百戰百勝]






삼성동 복층 빌라 명도 완료 - 인테리어 전후 사진


 

3. 명도의 시작

본격적으로 들어가면 도 점유자와 대화의 시작 시기는 잔금 납부 이후 보다 매각허가 결정 전.후가 좋습니다.

낙찰을 받더라도 잔금을 납부해야만 소유권을 취득하기에 소유자가 된 후 대화가 수월한 것은 사실입니다.

그러나 부동산 내부의 하자 등을 잔금을 납부하기 전에 물어볼 수 있는 타이밍을 놓치도 하려니와 권리나 물건에 하자가 있다면 매각불허가, 허가결정 취소를 신청할 시기를 놓치게 됩니다.

낙찰 초기부터 협의가 원만할 경우 빠르게 명도를 진행할 수 있기 때문에 대화의 시작은 낙찰 후 매각허가결정 전후를 기준으로 합니다.

 

Tip - 낙찰 받은 부동산 점유자와 연락을 취하는 방법.

직접 찾아가기보다,

아파트의 경우 관리사무소를 통해 경매를 통한 매각 절차를 안내하고 협조를 구해

(개인정보로 입주민의 개인 정보를 알려주지 못함)

낙찰자 자신의 연락처를 남겨 점유자에게 전달을 부탁하거나

법원 경매기록 열람을 통해 점유자의 연락처를 알아내어 먼저 전화 연락을 취합니다.

위의 방법으로 연락처를 알기 어렵다면

부동산 주소지로 경매로 낙찰되었음을 알리는 간단한 문구를 적어 메모 혹은 일반우편을 보냅니다.

(등기는 점유자가 없으면 반송되기에 반송되지 않는 일반 우편이 좋습니다.)


 


직접 낙찰받은 아파트, 3~4년 전 전체 인테리어, 서류 검토만으로 인테리어가 되어있는지 추측이 가능하다.
 

앞서 언급한 것처럼 대화의 시작은 예의를 갖추되

(낙찰자가 우위의 권리자라는 점을 기억하고)

'이번에 낙찰을 받게 되어 어떤 분들이 거주하고 계신지 알고 싶어 연락했다'

정도로 시작하면 됩니다.
 

짧은 통화로 상대방에게 경매로 낙찰이 되었음을 알리고, 점유자의 성향이나 원하는 바가 있는지 정도를 가볍게 파악하는 것으로 부담 없이 시작하면 족합니다.

잔금 납부 전에는 법적 지위상 소유자가 아니어서 내 부동산 내놔라 식으로 적극적 명도를 요구할 수 없을뿐더러, 점유자 의견과 이사계획이 있는지 충분히 들어본 후협의하는 것이 좋습니다.

이사비용이나 이사기간 등은 낙찰자가 먼저 언급하지 않습니다.

이사를 가야하는 점유자들은 경제적 여건의 어려움 등을 이유로 다른 요구를 할 가능성 또한 감안해야합니다.
 

4. 대화와 법적 절차는 동시 진행

낙찰자는 잔금을 납부하고 즉시 소유자가 되는데,

이때 부동산 점유자들에 대하여 관할 법원에

부동산 인도명령 을 신청합니다.

인도명령은 공매와 달리 경매에만 있는 제도로 경매로 소유권을 취득하고 관할 법원에 6개월 내에 신청할 수 있으며, 사전 협의를 통해 이사가 원만히 진행될 것으로 판단되더라도 경매라는 특성상 변동이 크고 앞서 했던 약속을 지키지 않는 경우도 있어 점유자와 대화가 원만히 진행되고 있다 하더라도 인도명령신청으로 결정문을 송달해두는 것이 바람직합니다.

일각에서는 경매 부동산에 대하여 점유이전금지가처분을 반드시 신청해야 하는 것처럼 언급되기도 하는데, 점유자가 특정되어 있고 이미 명도 협상에 우위를 점하고 있다면 점유이전금지가처분을 신청해야하는 것은 아닙니다.
 


강동구 소재 고급빌라 명도 이사중.

 

5. 명도는 다툼이 아닙니다.

명도 이사비용을 주지 않거나 적게 주었다고 명도를 잘한 것일까요?

명도에 정답이나 왕도가 없다고 생각하지만 일반적인 경매사건에서 부동산 점유자라 표현한 사람들은 거의 대부분이 우리가 일상생활에서 평범하게 만날 수 있는 일반인들이 대부분입니다.

낙찰자가 법적 우위의 권리를 가지고 있고 부동산 인도명령 등 법률적 대처를 하더라도 인간적인 배려의 자세를 우선에 두고 명도에 임해야 하지 않을까요.

점유자가 큰 손해를 보는 경제적 약자인 경우도 있으니 여러 상황을 고려해 이사 기간이나 이사 비용을 상식에서 크게 벗어나지 않는다면 이들을 배려할 필요가 있습니다.

다만, 점유자가 무리한 요구를 하거나 악의적으로 점유를 지연하는 경우라면 단호한 거절이 필요합니다.

이미 경제적으로 어려운 상황에 처해 있는 점유자는 자의 반 타의 반, 약속을 지키지 못하고 무리한 요구를 지속해 결과적으로 도와주고 마무리는 결국 좋지 않게 끝나는 경우도 여러차례 있었습니다.

※ 상가, 공장, 숙박시설 처럼 특수한 경매물건들은 점유자가 경매라는 상황을 이용해 낙찰자에게 악의적으로 접근 무리한 요구하기도 하므로 물건과 점유 상황에 따라 전략적인 접근이 필요합니다.


 





강남구 청담동 아파트 경매 낙찰 이사 완료. 청소까지 해둔 임차인.

 

6. 명도의 비용

경매 낙찰 후 점유자들과 대화를 해보면 마치 자신들의 당연한 권리인 것처럼 이사비용을 요구하기도 합니다.

경매에 인도명령 제도가 없던 시기에는 소송을 통해 부동산을 인도받아야 하기때문에 소송비용과 긴 시간으로 인해 합의금 조로 이사비용을 요구했지만, 현재는 인도명령 결정으로 인해 간소화된 법적 절차가 마련되어있어 강제집행 비용 내에서 이사비용을 산정합니다.

집행비용은 아파트 실면적 x 5만원 수준 이나, 강제집행신청, 개문, 노무비용, 창고보관, 유체동산 매각, 폐기물 처리에 소요되는 비용까지 감안하면 30평형대 아파트 기준 250~350만원 정도가 발생합니다.

(부동산 내부 유체동산 양과 창고 보관기간에 따라 차이 있음)

강제집행 시 그 비용도 확정받아 채무자에게 청구할 수 있지만, 이미 경매까지 넘어가는 마당에 변제 여력이 없어 청구의 실익이 없는 경우가 대부분입니다.

 


[휴게소 집행 진행 중]

 


유치권 숙박시설 강제집행 - 건물면적 1천평이상의 건물에서 총 3일에 걸쳐 강제집행이 이루어졌다.


 

7. 강제집행

명도 협의가 원만하지 않아 부득이 인도명령 결정문을 부여 받아 강제집행을 신청하면 집행 전 관할법원 집행관과 함께 부동산 현장에 방문, 계고하는 절차 있습니다.

[계고 : 일정한 기간 안에 의무를 이행하지 않을 경우에, 강제 집행한다는 내용을 문서로 알리는 일.]

점유자가 없어 문을 열수 없을때는 열쇠 업자를 대동해 집행관이 개문할 수 있으며, 내부에 점유자가 있으면 언제까지 부동산을 집행하니 그전까지 가급적 부동산을 인도하라고 고지합니다.

원만히 협의가 되지 않는 케이스는 이 강제집행 신청과 위의 계고절차만으로도 효과적인 명도를 진행할 수 있으니 이를 최대한 활용할 필요가 있습니다.

강제집행을 신청은 인도명령결정문, 송달증명원, 집행문이 필요합니다.

점유자가 인도명령 결정문을 송달 받고 나서도 부동산을 인도하지 않고 있을때 강제집행을 신청할 수 있기 때문에 송달 된 이후에 부동산 인도명령 결정문을 가지고 송달증명원과 집행문을 부여 받아 신청할 수 있습니다.

인도명령 송달의 경우 대법원 나의 사건검색에 들어가서 인도명령결정의 사건번호를 통해(관할법원, 이해관계인, 201x타인xxxx) 확인하고 점유자가 고의적으로 이 송달을 받지 않는 경우도 있으므로 폐문 부재나, 수취인불명으로 송달이 되지 않을때는 담당 경매계와 상의해서 공시송달 등의 방법을 취하도록 해야합니다.

신청 채권자가 신경을 쓰지 않으면 송달 기간이 다소 늘어질 수 있습니다.





8. 임차인이 점유하고 있는 부동산 명도

보통 빚을 져서 경매에 내놓은 소유자 또는 채무자의 명도는 쉽고 임차인들의 명도가 어렵다고들 생각합니다.

받아나갈게 없는 채무자는 이사 기간과 비용을 과다하게 요구하여 낙찰자를 어렵게 만드는 경우가 많습니다.

반면 배당 받는 임차인이 점유하는 경우는 아래의 절차만 잘 숙지하여도 무리 없이 명도가 가능합니다.

배당 받는 임차인은 배당을 받기 위해

낙찰자의 인감증명과 인감도장이 날인된 명도확인서가 필요합니다.

집을 비우는 것과 임차보증금을 배당 받는 것이 동시이행관계이기때문입니다.

즉, 부동산은 명도 완료 하였다는 확인서가 필요한 임차인의 명도는 어려운 것이 아니라는 의미도 됩니다.

상당수의 임차인들은 자신들이 처한 상황에서 배당금을 받아야만 이사를 나갈 수 있다는 이유로 명도 전에 명도확인서 교부를 요구하는데 낙찰자로서는 이점을 주의해야합니다.

긴장을 늦추고 도와준다는 마음으로 아무런 대책 없이 임차인의 말만 믿고 명도확인서를 발급해 준 뒤 임차인이 이사비용을 요구하고 명도를 지연해 낙찰자가 발을 구르는 사례들이 있는데 명도확인서는 명도가 확인되었다는 증명 서류입니다.
 

이를 명도가 완료되기 전 미리 확인해주어 법원에 제출된 경우 낙찰자는 인도명령결정을 받을 수 없을 뿐만 아니라, (임차인 보증금에 대하여 배당이의 등) 낙찰자와 직접 관련 없는 여타의 사정으로 명도가 완료되지 않아 문제가 발생할 여지도 있습니다.

또한 임차인이 배당을 받고나면 돌연, 협의 조건에 없던 체납관리비, 장기수선충당금 등을 이유로 낙찰자에게 무리한 이사비용을 요구하거나, 이사를 나가면서 폐기물 등을 깔끔하게 처리하지 않는 경우가 빈번히 생기므로 명도확인서는 그 이름처럼 명도를 확인하고 주는 것이 가장 깔끔합니다.
 

임차인의 사정과 현실적인 명도를 위해 부득이하게 명도 전에 확인서를 발급해주어야 한다면 임차인의 부동산 명도를 담보할 수 있는 상당액의 담보금을 받고 명도가 확인되었을때 반환하는 조건으로 처리해주기도 합니다. (ex 담보금 오백만원을 낙찰자가 수령 후 명도가 완료되면 반환하는 조건)
 


 

영화 '부당거래' 중 - 호의가 계속되면 그게 권리인줄 알아요




 

합의금이 있는 경우 명도 이행이 모두 완료한 것을 확인한 후 지급하는 것이 원칙이나,

점유자들이 약속된 합의금을 내부 짐을 모두 반출하였는데도 불구하고 낙찰자가 주지 않을까 불안해 할 수 있습니다.

이럴 경우 이사를 개시하는 시점에 합의금의 일부를 주고 명도가 완료된 것을 온전히 확인한 후 나머지를 정산하는것이 바람직합니다.

그동안 명도를 진행하면서 낙찰 받은 사건의 수 만큼이나 많은 일들이 있었습니다.

아주 세부적인 내용들까지 적기에는 어려움이 있어 짧은 글이지만 나름대로 도움이 될만한 내용 위주로 낙찰자의 시각에서 정리해보았습니다. 경매 입찰을 준비하거나 낙찰로 명도를 앞두고 있는 꼭 필요한 분들에게 도움이 되길 바랍니다.

끝으로, 명도 상대방은 우리가 일상에서 만날 수 있는 일반인들이 대부분입니다.

상식 범위를 넘어서는 무리한 이사비용, 무리한 이사기간을 요구하는 등 악의적 점유자가 아니라면, (낙찰자가 조금 더 양보하는 마음으로) 원만히 합의점을 이끌어내는 것이 낙찰자와 점유자 모두에게 도움이 된다는 점 말씀드립니다.

 



용인의 타운하우스 지하1층 지상1~3층 명도 후 모습, 낙찰 받은 부동산의 시스템에어컨은 매각에 포함된 것일까?

 



부동산경매 명도 낙찰 후 과정



 







 

 

 

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