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일반 건물을 알아보면서 고민하던 어느 날, 선생님이 특수물건 중 하나인 호텔이 일반 상가나 오피스텔보다 수익성이 좋다는 정보를 주셨다. 호텔 매입은 생각해본 적 없었지만 선생님의 설명을 들을수록 솔깃해졌고, 호텔을 중심적으로 알아보기로 이야기했다. 호텔은 초기 매입 금액이 크고, 영업 허가권이 필요한 특수 물건이지만, 수익에 안전성이 있다는 것이 선생님 말씀의 핵심이었다. 특히 경매로 나온 호텔은 시세보다 저렴해서 좋은 물품을 잘 알아보고 사면, 초기 자본을 적게 들이면서 이익을 많이 얻을 수 있다는 것까지 알게 됐다. 박대선 선생님의 조언이 없었다면 구매 생각도 하지 못 했을 것이다.

호텔 매물을 찾기로 이야기한 후, 박대선 선생님과 함께 적합한 매물을 찾을 때까지 걸린 시간이 1년이었다. 생각보다 적합한 매물을 찾기가 힘들었다. 선생님과 함께 경매 관련 자료를 알아보고, 직접 발품을 팔면서 부동산을 찾아다니면서 경매 매매라는 것이 정말 어려운 것이라는 사실을 새삼 알았다. 적합한 곳이라 생각해서 주변 상권과 유동인구 분석을 하고 경매에 뛰어들려고 하면, 경매 취하가 되는 경우가 많아서 울적해질 때도 있었다. 그때마다 박대선 선생님이 새로운 매물 관련 정보를 추천해주셔서 다시 경매 준비에 박차를 가할 수 있었다. 선생님 없이 홀로 경매를 하려고 했다면 빠른 시일 내에 경매를 포기했을 지도 모른다. 수수료만 많이 요구하고, 질 나쁜 정보를 주는 컨설팅 업자도 많다고 들었는데 박대선 선생님은 기초 자본 대비 안정적인 수익을 올릴 수 있는 부동산들을 추천해줬다. 부동산마다의 장단점을 정확하게 말해줘서 고민을 한 후에 경매 준비를 할 수 있었다.

부동산이라는 게 경기 흐름을 많이 타는 거라서 부동산에 문외한인 사람은 접근하기도 힘들고, 좋은 물건을 잡기도 힘든데 선생님의 분석력은 초보인 나의 부동산 수준까지 끌어올려줬다. 특히 경매를 통해 부동산을 구매하는 것은 생소하고, 어렵게만 느껴졌는데 선생님과 함께 경매를 위한 기초 조사를 진행하면서 보다 적극적으로 경매에 뛰어 들게 됐다. 수익형 부동산을 구매해야겠다는 생각만 있을 뿐 매매와 경매에 대해 두려움을 갖고 정보만 찾아보던 나로서는 장족의 발전이었다. 선생님이 없었다면 경매로 나오는 부동산이 적합한지 알아보고 찾아보는 시간이 길어질수록 불안함만 더해졌을 텐데 선생님과 신뢰관계가 확실하게 잡혀 있어서 믿음을 갖고 기다렸다.

경매를 시작한지 1년 만에 서울과 가깝고 사람이 많이 다니는 역세권에 좋은 호텔 매물이 나와서 선생님과 함께 경매 준비를 시작했다. 경매가 진행되는 3개월 동안 상권분석 조사에 박차를 가했다. 수익형 부동산의 경우 상권이 중요하고, 똑같은 상권이어도 위치마다 월세를 받을 수 있는 정도의 수준이 다르다고 들었는데 선생님께서는 그런 자료를 찾는 것도 도와주셨다. 경매는 시작하기도, 계약을 성사하기도 어려워서 경매를 하기 시작한 후 2, 3년 후에도 계속 하는 사람이 몇 안 될 정도라는 이야기를 들었는데, 박대선 선생님을 만나 빠른 시일 내에 호텔을 매입하게 되어 감사한 마음이다.

경매물건 선정 뿐 아니라 호텔을 입찰하는 과정에서도 선생님께 많은 것을 배웠다. 호텔 물건을 구입하고 싶다는 생각은 했지만 호텔이 위치한 부천에 아는 사람이 없어서 생소했고, 주변 시세나 상권을 어떻게 분석해야하는지 막막하기만 했다. 이때 박대선 선생님이 앞장서서 주변 시세나 상권 흐름, 유동인구, 권리분석을 해야 한다고 말해주셨다. 선생님은 특히 권리분석에 더해 부동산과 경매 전체의 모습을 봐야만 소유권이나 권리 관계로 인한 결함 때문에 고생할 일이 없다고 강조하셨다. 전문적인 용어를 제대로 못 알아들을 때는 예시까지 들어서 친절하게 설명해주셨고, 경매에 문외한이었던 나는 선생님과 함께 경매를 진행하면서 부동산 관련 법 지식을 많이 깨우쳤다.

 

부동산을 구매할 때는 시세나 상권분석, 권리분석 등을 토대로 매매액 대비 수익률 등 수익성에 대한 근본 조사를 하는 것이 중요하다. 특히 호텔은 숙박사업이기 때문에 주변 환경이 중요했다. 선생님은 디테일한 자료를 제시해주셨고, 나 역시 선생님의 조언을 토대로 호텔 관련 공부를 했다. 호텔 매입 금액이 컸지만 1년 동안 선생님과의 잦은 커뮤니케이션으로 선생님에 대한 신뢰가 높아졌던 터라 선생님의 자료가 디테일하고 신뢰가 가서 망설임이 적었다. 무엇보다 시세 대비 20억을 절약하여 호텔을 구매할 수 있다는 점은 나에게 큰 매력으로 느껴졌다.
 

시간을 오래 들여서 기초 분석을 탄탄하게 한 만큼, 적절한 금액을 써내서 낙찰 받기만 하면 된다고 생각했는데 낙찰 일자가 변경되었다. 경매일자가 미뤄지면서 직접 부천 인근을 돌아다니면서 상권을 보고, 수익률을 통계 내어 봤는데 선생님이 처음에 제시한 자료와 유동인구와 연 매출 흐름이 정확하게 맞았다. 좀 더 신뢰가 갔고 마침내 입찰일이 다가왔다 나는 긴장된 마음으로 입찰에 참여하고 4명이 참가한 가운데 낙찰 영수증을 손에 쥘 수 있었다. 경매가 블라인드로 진행돼서 금액을 잘못 써서 내면 공들여 준비한 물건을 받지 못 할 수도 있었을 텐데 끝까지 선생님께서 잘 인도해주셔서 경매를 성공할 수 있었다고 생각한다.

당시 경매입찰에 참여한 다른 사람들이 호텔과 가까운 곳에 있던 사실을 알게 됐을 때는 입찰 하기 전 선생님의 치밀한 정보와 정확한 가격 분석이 없었더라면, 경매로 호텔 구입이 힘들었을 것이라는 생각이 들어서 아찔했다.

기쁨은 잠시였다. 낙찰 받으면 조금 편해질 거라 생각했는데 호텔은 그렇지 않았다. 호텔의 전 주인은 경매에 문제가 있다고 항고를 하고 대출을 받는데 어려움을 겪기도 하였다. 만약 전문적 노하우와 지식을 갖추지 않고 수수료 욕심이 많은 부동산 컨설턴트 업자를 잘못 만났다면 손해만 보고, 심적으로 큰 타격을 받았을 수도 있을 사안이었다.
 

호텔 전 주인의 항고가 법정에서 기각된 후에, 이제는 문제가 없겠지 한 시름 돌렸는데 거기서 끝나지 않았다 남아 있는 숙제는 바로 호텔의 명도와 영업 허가권이었다. 방이 수십 개인 호텔은 특수한 건물이기 때문에 건물을 모두 명도 해야 하고 영업 허가권이 없어도 정상적인 영업을 할 수 없었다. 특히 내가 구입한 호텔 근처에서는 신규로 호텔의 영업 허가권을 내주지 않아서, 허가권을 인수인계 받는 것이 정말 중요했다. 일이 잘 못 되면 낙찰 받은 호텔로 영업을 할 수 없을 상황, 눈앞이 캄캄해졌다.

호텔을 매입하기에 앞서, 조사를 하던 중 ‘영업 허가권은 부르는 게 값이다’는 이야기를 들어 본 적 있어서 더 막막했다. 경매를 통해 부동산을 다른 소유자에게 넘겨주게 된 전 주인이 영업 허가권을 통해 이익을 취하려고 하는 경우가 많다는 것이다.

아마 선생님이 알려준 법적인 지식과 이와 비슷한 사례, 노하우가 없었다면 문제를 해결하는데 많은 어려움이 있었을 것이다.
 

다른 호텔의 경우, 짧게는 몇 달에서 길게는 1년까지 명도를 넘겨 받지 못하는 경우도 있다고 하는데, 나는 호텔에 공사를 했다며 유치권을 주장하는 상대에게 잔금을 치르고 곧 바로 인도명령을 받아 강제집행을 진행할 수 있었다. 잔금을 치루고 불과 1개월 남짓 만에 건물의 명도와 영업허가권을 완전히 해결 할 수 있었다.

법적인 절차와 신속한 조치에 대한 선생님의 많은 경험이 바탕이 되지 않았다면 지금보다 훨씬 더 많은 시간과 지출이 있었을 것이다.

박대선 선생님과의 인연으로, 그동안 어렵게 느껴지던 경매 절차들을 넘기면서 부동산 컨설팅 업자를 선택할 때는 부동산 관련 지식 뿐 아니라, 주변 상권 및 수익성에 대한 폭 넓은 분석안, 법 관련 절차와 노하우를 제시할 수 있는 전문가를 만나야한다는 것을 알게 됐다. 이 글을 보는 다른 분들도 나와 같이 경매를 통해 부동산 구입을 생각하고 있다면 선생님을 만나 진행 과정에서 부딪힐 수 있는 여러 순간에 조언과 컨설팅을 통해 도움을 받기를 바란다.
 

글을 쓰다 보니 호텔을 처음 낙찰 받았을 때 벅찼던 감정이 다시 솟아오르는 기분이다. 입가에 미소가 지어져서 키보드를 두드리면서도 바보처럼 실실 웃었다. 호텔을 낙찰 받을 당시 어머니가 암 투병 중이셨다. 법원에서 호텔을 인계 받고 나서 어머니께 바로 연락드렸었다. 이후 어머니의 투병에도 차도가 계속 있어왔고 지금은 완쾌하셨다. 영업을 개시한지 10일 차인 지금은 나보다 어머니가 호텔임대수익에 대해 더 관심을 많이 갖고 계신다. 박대선 선생님의 도움으로 입찰 받은 호텔은 역세권과 로데오거리에 입지하여있고 지하 1층 지상 6층으로 대지 240평 규모의 큰 곳이다.
현재 임대수익률은 초기 자본 대비 35% 정도로 집계되고 있다. 선생님의 제대로 된 수익성 분석과 예리함으로 좋은 곳을 계약할 수 있었다고 확신한다.

 

시세보다 저렴하게 경매 물건을 낙찰 받았고, 잔금 납부 명도 시간과 여러 절차, 금전을 절약한 면도 기분이 좋지만 무엇보다 이번 경매 기회를 통해서 박대선 선생님을 알게 된 것이 가장 좋은 일이었다고 생각한다. 가까이에서 본 선생님은 부동산 전반과 법적 절차, 문제 해결 등에 대한 선생님의 혜안에 감탄하는 날들이었다. 이후 추가로 경매나 매매를 통해 부동산을 구매할 일이 생기면 박대선 선생님에게 조언을 구할 생각이다.

선생님의 추천으로 부동산 경매 관련 강의를 듣고 난 후에 컨설팅에 대한 신뢰도가 더 높아졌다. 보통 강의를 듣고 나서 부동산 경매에 뛰어드는 사람이 많다고 들었는데 나는 박대선 선생님의 도움으로 호텔을 매매하고 난 후에 뒤늦게 강의를 들었다. 부동산 경매와 매매 관련 궁금한 사항이 많이 생겼기 때문이었다. 선생님과 다른 강사님들이 함께 진행한 ‘경매 특강’을 서울변호사협회에서 들었다.

강의를 듣기 시작했을 때만 해도 이번에 노하우를 배워서 다음에는 혼자서 경매에 도전해볼 생각이었는데 두 시간 넘는 강의를 듣고 나서 경매에는 생각보다 위험 부담이 많고, 꼭 컨설팅을 통해야한다는 것을 알게 됐다. 권리 분석을 잘 못 해서 낙찰 예상 금액 외 추가 비용이 들기도 하는데다 그동안 선생님과 함께 경매를 직접 경험하면서 강의와 책만으로는 알기 힘든 전문가의 영역이 있음을 체감하여 수수료를 아낄 생각하지 말고, 안전하게 컨설팅을 받아야겠다고 다짐했다.
선생님께 감사한 마음을 담아, 이 글을 마친다.